2018年，投资选择技巧——产品篇我们在前两篇文章里已经阐述了城市圈以

△此音频大小为5.21MB

我们在前两篇文章里已经阐述了城市圈以及房产流通的观点，今天我们就来说说房产投资产品观念的变化。这么多年一说起房产，人们的第一反应都是落到住宅上面，很少有人会往商住公寓、写字楼、商铺这三类产品上去想。那么，现在，这些产品的投资价值排序还是如此吗？

首先说，在当下市场，住宅还可以投资吗？可以！但是很难了，投资门槛变高了。要想流通起来，地段、交通一定是关键，而现在在一线城市和热点二线城市住宅投资对于资金要求非常高，加之未来城市房价涨幅空间的不确定性，投资者在住宅类产品的投资上风险是很高的，而且回报也不一定乐观。

除了住宅产品之外，还有哪类产品可以重点关注呢，前段时间，中原的一位朋友和我说2018年可能是商住公寓市场翻身的机会。对于这个观点，笔者是认可的，但是觉得他只说对了一半，首先在北京、上海、深圳等住宅房价已经飞上天的城市，大众的抗性基本很小了，公寓产品早就受到了刚需和投资一族的青睐，因为，商住公寓产品和住宅产品除在产权年限上有差别外，其单价也有近一倍的价格差，这对于刚需来说门槛低了很多，压力也小了不少。因此，在房价很高的城市，人们对商住公寓的认可度持续上升。

然而普通城市里，由于70年产权住宅总价不过100万左右，并未高的离谱，人们对商住公寓产品的认可度还停留在比较初级的阶段，即便商住公寓的单价要比同区域的住宅低5000元/平，人们还是不为所动。在这些二线城市，商住公寓产品之所以不为大众所认可，其实更多是对其产权年限的纠结，以及商住公寓产品的不确定性给客户带来的信心不足。

还记得当年由于住宅限售，在北京一部分的刚需和投资客户把目光转投到商住公寓产品上，可是当商住公寓市场在北京被炒热的同时，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，寥寥数条，就将北京的商业、办公用房也压在了有史以来最严格的调控措施之下，从规划建设、销售使用、购房资格、个人信贷等层面精准打击“商改住”，也在全国范围内开启了“商改住”限购政策的先河，商住公寓市场也冷却起来，这种限购也让已经进入市场的投资客户不安起来，甚至5折抛售公寓房产。为什么会出现这种情况？这和当时人们的心态以及认知有直接的关系，当时人们投资的心态也是短期为主，政策收紧了，人们对于公寓脆弱的认可度直接崩溃了，投资客看不清形势，认为商住公寓价格一定会暴跌，所以政策一出，趁着市场还没完全冷却，把房子抛售出去，如果换成现在，当年这些5折抛售商住公寓的投资客估计不会再做出这种傻事来了吧。

在我国市场上有一个很有意思的现象，越限制购买的东西越是好东西，物以稀为贵在这方面体现的淋漓尽致，前几年买住宅能赚到钱，等大家都发现买住宅赚钱的时候，就限制房产购买；后来发现买商住公寓能赚到钱，等商住公寓市场刚被炒热的时候，商住公寓又被限制了。当大家都意识到的时候，说明风口已经过了。但是从现在来看，限购只是市场调控的一个手段，市场过热调控就紧，市场不好的时候，调控就放松。拿住宅市场来说，市场好的时候包括东北三省的大连、沈阳等城市都在限购范畴之内，然而这两年市场不好，全国一线和热点二线城市依旧在限购，而大连、沈阳早已放开限购。

商住公寓市场也是一样的，北京、上海还在限制，而在东北大连、沈阳的40年产权商住公寓却是被政府鼓励购买。大连不仅规定40年产权商住公寓产品全部为民水民电，此外还可以落户；沈阳用于居民自住的新建商住公寓或酒店式公寓，商品房买卖合同中房屋用途项标明为“自住”的，在落户、水电暖用价等方面享受住宅同等政策，但其商业属性不变。这表明政府对商住公寓的认可，否则也不会鼓励购买这类产品。

目前，商住公寓产品的价格与同区域住宅产品项目相比依旧处于价格洼地，长期比住宅的价格上涨空间要高，尤其是结合我们之前讲的，在城市圈必须考虑地铁口、白领聚集区、商圈、品牌等综合因素，选择地段优良商住公寓，不仅可以享受到土地价值增长带来的利润空间，还以流通到租赁市场，因其可以提供公司注册办公或酒店式公寓出租，收益是高于普通住宅的租金回报的。

当前来看，在商住公寓价格还没后知后觉涨起来的时候，此类产品或许是不错的投资机会。

感谢您阅读美房网康老师投资俱乐部的原创文章，您对我们的支持、肯定亦或批评、质疑都是我们不断做出更优质原创内容的源动力。如果您认可我们的观点，欢迎成为我们投资俱乐部的VIP会员。

美房网长三角分析师

更多区域投资价值分析或投资咨询，请添加康老师投资俱乐部分析师个人微信（mkshfx）咨询

美房网康老师助理

参加线下活动请添加康老师投资俱乐部助理个人微信（mkshf01）咨询。

精选文章

15座热门城市房价走势

2018年，哪些城市房价会跌？

2018年是房地产最难的一年吗？

各地出台“限售”政策，究竟对房价有何影响？

重磅，国土部又一次发声，明确指出房地产未来！

责编｜秀鑫

校对｜甘雨

部分图片来源网络