干货 | 上海&北京共有产权房政策知多少？共有产权房是住房长效机制的一种举措之

1背景

9月14日住房城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作，对共有产权住房进行大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。住建部的文件中明确无疑将促进两地共有产权房的大力发展。

9月20日北京市正式发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》，并明确了未来五年供应25万套共有产权住房的目标，着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的基本住房需求。

共有产权房是住房长效机制的一种举措之一。上海的起步早于北京，上海的共有产权房历史可以追溯到2010年，北京则是2017年才有。目前，北京市、上海市积极发展共有产权住房，取得了阶段性成效。

下文将致力于研究两城市在保障力度，保障范围，选址以及价格，品质，使用权限等方面谁做的更好。研究表明，总体来说北京的保障房的力度，保障范围以及品质和使用权限上要优于上海，而上海的选址要优于北京。

2两城市试点历史对比，上海走在北京前面

上海共有产权保障房制度于2010年推出试点，实行住房和经济“双困”标准，其主要特点是实行“共有产权”的运作机制，房价和产权份额一同“打折”。北京则是在2017年8月3日发布《办法》，对外公开征求意见，9月30日首个共有产权项目——朝阳区锦都家园项目举行了公开摇号。

上海于2010年试点，7年间连续5次放宽共有产权保障房的准入标准，至2016年底已供应共有产权保障住房8.9万套。北京则是今年9月份才有首个共有产权项目。从试点历史看，上海走在北京前面。

3供应、选址对比：北京的供应力度远超上海，而上海的选址优于北京

在未来规划供应量上，上海在“十三五”住房发展规划提出，“预计新增供应各类保障性住房4500万平方米，约55万套”。而北京则提出，在今后五年将完成25万套共有产权住房供地。

在选址上，绝大多数共有产权房源位于中心城区。据统计，浦东新区、杨浦区和普陀区的共有产权房供应量位居前三，超过一半的共有产权房分配给了中心城区、近郊区的住房困难家庭。

而北京《办法》规定，共有产权住房结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。北京在9月底集中挂牌出让了4宗共有产权住房用地，分别为朝阳东坝项目、海淀亮甲店项目、大兴魏善庄项目、昌平北七家项目约，项目基本位于近郊区和产业园区附近。

点评：从未来供应上看，北京在今后5年的供应量远超过上海；从选址上看，上海的共有产权保障房基本位于中心城区，上海的选址主要面对市中心和近郊区的困难户，北京则是处于近郊区及产业园区处，主要针对住房困难的家庭和新北京人，由于北京是为了推动就业与居住的合理匹配，所以北京选址在近郊区和产业园区，总体来说上海共有产权房位置明显优于北京。

4保障范围和申请条件：北京保障范围涉及面更大，而申请条件更放宽

从保障范围和申请条件来看：

点评：北京与上海的申请条件相比，最大的不同点来自于准入门槛。上海实行双困线限制：“居住困难、收入困难”，而北京只要求无房，不要求收入与财产。北京准入较上海相对宽松。同时在保障范围上，北京则明确规定30%的房源应该面向没有北京市户籍的“新北京人”，上海只针对上海常住户口的人群，而北京则针对了部分新北京人，主要是想分流商品住宅市场的压力，同时帮助新北京人在北京安家落户。北京的面对外来户籍的政策值得各城市推广。

5销售价格及配售：两地均为普通商品房的四-五成

共有产权房的最大优势就在于其价格远低于同地段，同品质的普通商品房。我们分别选取了两地第一批共有产权交房价格，同时选取了周边具有代表性项目的市场价格进行对比。

销售价格上，2009年上海共有产权房率先在徐汇和闵行两区试点时，彼时的共有产权房房源基准价在4800-5200元/平方米，相当于同期市场普通商品房价格的四至五成。而今年在北京首个共有产权项目首开保利锦都家园的价格也仅相当于周边柏林爱乐价格的4成左右。在配售方面：北京优先配售项目所在区符合准入标准的本地户籍，同时明确规定30%的房源应该面向没有北京市户籍的“新北京人”；上海则是准入符合标准的本市城镇居民。

点评：销售价格上，优惠力度两地相差不大，大致是当地同类型房源市场价格的4-5成；而在配售方面，北京的包含了30%的非京籍，上海只售与符合标准的本地户籍市民，北京的覆盖人群较上海则更为广泛。

6品质：上海更注重控制建造成本，降低购房家庭买房压力，北京更关注购房者的宜居程度，品质上北京优于上海

点评：上海的共有产权房更加注重通过控制建造成本，来降低购房家庭的买房压力。以浦东航头镇的瑞雅苑为例，2居室的共有产权房屋总面积仅65平米，且交付时为毛坯房。相比之下，北京拟定的共有产权房规划建筑标准则更加关注购房者的宜居程度，明确“选址要交通方便”、“车位每户至少一辆”、“全装修交房”等规划建设标准。

7产权分配：参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格比例确定，另外上海还对车库产权进行明确规定

点评：产权比例是体现“共有”属性的关键所在，共有产权住房“产权清晰”的特点，为家庭持续增持产权份额提供了空间和路径。未来，北京和上海的产权分配管理规定可以更加灵活一些，比如在初始产权阶段设定较为灵活的产权比例，让保障面最大化；后期可以考虑根据购房者的经济收入、住房支付能力变化建立可调整的机制。这一点，国外的经验或许具有一定的参考性。在英国，购房者可以在25%至75%之间任意选择。

8回购&上市转让：北京的产权房上市后，共有产权房性质不变，上海则允许入市交易，北京实现了封闭管理，循环使用。同时北京的共有产权房可以出租、可抵押，业主的自主权更大，上海则明令要求在取得完全产权前不得出租、出借及购房按揭外的抵押行为

点评：在人们比较关注的共有产权房未来可能会流入市场获利方面，上海目前只对房源满足条件入市后的产权“赎回”进行了细致规定，但总体还是允许满足条件的共有产权房入市交易。北京则对共有产权住房再上市产权性质上进行了收紧，明确共有产权住房的“共有产权”性质再上市后也不能变更，真正实现“封闭管理、循环使用”，满足更多无房家庭住房刚需。上海的共有产权房，明令要求在取得完全产权前不得出租、出借及购房按揭外的抵押行为，购房人的自主权受到严格限定。而北京的共有产权房则可以出租、抵押，业主的自主权更大，但后期可能面临租金分配与债务如何偿还等尚未明确的问题。

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结语

北京和上海深化发展共有产权住房试点工作标志着住房回归理性更近一步，未来将成为保障性住房的重要组成部分，并形成解决住房问题的长效机制。从试点历史来看，上海走在北京前面，北京起步较晚；在未来规划供应量上，北京供应力度更大；从保障范围来看，北京包括新市民，明确规定30%的房源面向没有北京市户籍的“新北京人”，上海则只针对拥有上海常住户口的人群；从准入门槛来看，上海实行双困线限制，而北京主要面向“夹心层”的住房困难群体，申购家庭必须为符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭，其中单身家庭申购，申请人应当年满30周岁；从项目选址来看，上海绝大多数共有产权房源供应给中心城区、近郊区的住房困难家庭，北京则根据中心城区共有产权住房需求和土地紧缺情况等，从城市发展新区统筹调配房源使用，大多位于郊区；从销售价格和产权份额来看，北京和上海较为类似，销售价格均为市场价格5成左右，并参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格比例确定产权份额；从建筑品质来看，北京更关注购房者的宜居程度，品质优于上海；另外，北京的共有产权房则可以出租、抵押，业主的自主权更大。总体来看，北京的共有产权房要优于上海。结合两地的试点经验来看，目前共有产权房在功能定位、产权比例、建筑标准及业主自主权等方面还有进一步完善的空间。共有产权住房出发点是为了更好地满足基本住房需求，而要实现这种政策目标，让政策实现更好的效果，需要前期在供地的数量和结构上拥有更强的保障，源头活水方能筑就一渠清水,能不能对市场构成影响，共有产权房屋占的比例是重要影响因素。

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