从密云地块流拍看今年北京房价走向从密云地块流拍看今年北京房价走向201

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从密云地块流拍看今年北京房价走向

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2017年，在楼市调控严厉与市场火爆、去库存奋战叠加格局之下，全国卖地收入出人意料地创历史新高，全年土地出让总收入超过5.2万亿元，同比增长40.7%。2018年前两月前土地收入最高的城市是杭州，出让金合计591.27亿元，同比上涨250%;其次是北京558.1亿元，同比上涨341%;再次是苏州市，土地收入498亿。从出让金额来看，1月至2月热点城市纷纷表现出开门红的现象。

根据报道分析，2018年以来，全国热点城市延续了2017年土地成交热度，继续大量成交土地。受监测的50大城市合计土地出让收入高达5918.7亿元，同比2017年同期的3685.2亿元，涨幅达到60.6%。从热点城市看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。例如，广州节后首次挂牌出让土地，包括广州国际金融城两宗土地在内的4宗土地以总价54.5亿元成交。2月28日，北京密云区、门头沟区两宗土地入市交易。其中，密云地块因为无人报价出现流标现象。门头沟地块也仅有一次报价，最终底价成交。

密云地块，起始价仅为8450万元，宗地中商品住房销售均价不超2.12万元/平米，且最高价不得超2.23万元/平米。据了解，密云新城地块总建面1.37万平方米，地块较小利于开发，起拍楼面价仅为6187元/平米，目前该区域挂牌二手房均价为3.2万元/平米。从限价和市场价格看，下调了1万元，下跌幅度达到33.75%。楼面地价不足房价的三分之一，运作空间很大，同时该地块也在新城中心位置。这在往年都是地王争夺的对象。如今，市场变了，由于房地产市场持续从紧的调控政策，企业普遍面临资金压力，以往高价抢地的现象正在迅速减少。

对比一下，今年1月4日，2018年首场土拍落下帷幕，密云檀营乡地块溢价率还达到50%，京投以19.425亿元竞得，楼面价15277元/㎡。商品住房销售均价要求不超过25607元/平方米，且最高销售单价不得超过26887元/平方米。檀营乡位于密云的东北部，也算是密云新城的新城，与本次拍卖地块还不在一个地段水平上。但是，一个月前檀营地块竞争下的房价却比新城地块房价还高出4400元/平米，先对来说，不考虑地段优势，一个月以后的房价竟然还下降了25.6%。这个价格比区域二手房价格还要低很多，这个意义是重大的。

更早一点看，2015年11月，首创7.96亿拿下密云新城一地块，并配建53524平米回迁房和2500平米保障房，溢价率49.9%，楼面价1.65万/平米，快相当于现在的新房价格了。当时预计，密云地块楼面价逼近2万/平米，而周边的二手房均价仅1.5万元左右，面粉贵过面包的情况已经出现。那时预期以后房价将超3万。在密云新城规划提出后，还有人提出到2017年密云新城版块房价就会达到4-6万元/平方米。而今。真是让这些预言帝们丢人了。

从这些数字中，我们可以看出，密云房价正在通过政府洗牌重新确定，让房价泡沫逐步消化掉，房价再也不是脱缰的野马。政府正在努力化解高房价的为危险，而开发商肯定也是看出了端倪，再也没有出手的冲动。两会之后，楼市还会有变局，开发商这么谨慎，也是一个非常重要的信号。(文/马跃成)

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