鼓励设计师通宵出图的碧桂园:我们真的不一样! 港股内房股近两年的大肆上涨

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港股内房股近两年的大肆上涨，碧桂园坐上“地产一哥”宝座，杨国强之女，现任碧桂园董事局副主席杨惠妍能否在2018年逆袭，冲进前十?新财富500富人榜将于5月揭晓谜底!

据澎湃新闻报道，以高周转著称的全球最大的住宅开发商碧桂园(02007.HK)一周之内连发三份由总裁莫斌签署的内部文件，要求提高加快三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。

三份文件分别包括:4月5日签发的《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》和4月11日签发的《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》以及《关于项目报建高周转的通知》。

文件中针对地产投资线条、设计线条、人力线条、大运营线条提出超过40条具体意见，但中心议题只有一个:加速高周转。比如要求设计院:所有三四五线城市项目须采用标准化产品，设计院接到营销户配及设计要求后，当天内出图

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我们是谁?

碧桂园设计院!

我们做什么?

通宵搞设计!

什么时候要?

当天要!

一首凉凉送给碧桂园设计院的小伙伴们。

后期碧桂园集团主席杨国强则发文讲述一万元故事:

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不出所料，这条由碧桂园集团以红头文件方式颁布的规定，已经在地产人的朋友圈以及各大设计群刷屏，知乎上的讨论也是热闹非凡，碧桂园一时又站上了舆论的风口浪尖。

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作为核心部门之一，碧桂园设计院在全球设有30多个分支机构，拥有接近4000名员工。碧桂园绝大部分的项目都由自己的设计院设计。据统计，2017年碧桂园设计院完成了近900个项目，通宵加班估计已是家常便饭。

知乎上有不少答友指责碧桂园的高压政策，也质疑它的出品质量--人有多大胆，地有多大产。碧桂园这次是捅马蜂窝了，毕竟知名上市公司明文鼓励员工通宵加班的情况也不多见，碧桂园真有那么着急?当所有人都拼命了，碧桂园还能一样吗?

房地产干成快消:我们不一样!

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2018年1月5日，碧桂园发布公告称，2017年共实现合约销售额约人民币5508亿元，首次名列同行业榜首。过去一年，碧桂园无疑是业内冲得最快的一匹黑马，其制胜法宝之一是比同行更激进的高周转模式。

碧桂园董事局主席杨国强心中的理想对标企业是麦当劳与沃尔玛:在标准化方面学习麦当劳，在薄利多销方面学习沃尔玛。标准化意味着快，所以才能做到--别人还没确定规划设计方案的时候，碧桂园已经开盘了。

来看看逆天的碧桂园速度，项目实现6个多月开盘，9个多月现金流回正。同行通常需要开发几年的项目，碧桂园一年就可以搞定。低成本土地、规模化生产、快速销售这些都是碧桂园的核心竞争力。有人说，在地产界有两种开发商，一种是碧桂园，另一种是别的开发商。有评论认为，从某种意义上来说，碧桂园是真正意义上实现了工业化生产的住宅开发商，能像流水线一样高速生产和销售着自己的房子。

就在出台以上文件的当下，碧桂园今年截至3月底已签订里程碑计划项目摘牌到动工平均耗时1.65个月，摘牌到开盘5.2个月。即便如此，但杨国强依然认为，目前的速度完全不达标。

欲速则不达。2018年以来，碧桂园在多地遭遇“质量投诉”，在5000亿的光环下，碧桂园的房屋质量频繁遭到业主的投诉。有采访人员查阅公开报道发现，仅今年以来，就有江苏、广东、郑州、马来西亚等多地碧桂园房屋项目遭到业主投诉，主要包括房屋质量问题、装修问题、公积金贷款等问题。

三四线城市的王:我们不一样!

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碧桂园将这种“快速回笼资金，快速扩张市场”的模式不断复制到极致，究其原因还是其定位精准。大多开发商的基因起始于“一二线”城市，但碧桂园却反其道而行--多年来一直深耕于三四线城市。资料显示，在去年底，碧桂园共经营1468个项目，覆盖30个省、220个市、768个县镇区。按其2017年拿地情况看，碧桂园的重心依旧放在三四线城市。

图1

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:碧桂园2017

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年拿地情况(按面积)

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一二线城市做房地产，要害是抓住人口机会，坐等人口爆发的城市红利。但是三四线城市要别人买房，需要非常强的需求制造功力!“需求弱，出价能力低，利润少”，这就是三四线城市做开发的边界。碧桂园在顺德就将这道题解好，所以拥有了自己的商业模式。

(1)房子要做得好。碧桂园强调产品的升级属性，管景观建造的人，在碧桂园的地位至今很高。

(2)成本要压得低。标准化、标准化、标准化，重要的事情说三次。大多数老板管控成本都不如杨国强，因为他是总包出生。

(3)利润得看薄。看得太贵，就超过当地的出价能力，想做高利润也不行。据说，只要每平米利润超过100元，杨国强都愿意做。

而在三四线城市，碧桂园的优势也非常明显。

(1)踏准了政策利好。城镇化、去库存等政策利好导向，取得领先优势。

(2)突出的品牌影响力。有利于说服当地政府，并以极低的价格合到土地。

(3)强大的资源整合能力。在宣传、管理、配套等方面比同业竞争者成熟许多。

正是基于这样清晰的定位，碧桂园至今没有大举进入一二线城市，只是在地区布局上越来越强调均衡。倒是许多一二线城市的开发商，大势涌入三四线城市，但随着人口流出、老龄化、支撑房地产市场的长期动力不足等问题越来越突出，大家的日子可能越来越难过了。

中原地产首席分析师张大伟预测，2018年房地产调控可能会侧重三四线城市，去库存与抑制过热将是三四线城市调控的主要内容，预计今年市场涨幅将继续放缓，商品房销售面积、销售额可能在2017年基础上有轻微回落。

昨天在博鳌亚洲论坛上，央行行长易纲表示:“现在主要的央行都开始收紧利率，开始退出扩张，也会进行缩表，我们已经很长一段时间期待发生这样的变化，所以我们已经准备好了。”

有网友推测，碧桂园也要开始准备过冬了。趁现在货币政策还没有全面收紧，加快项目建设周期，赶紧把房子卖出去，所以压缩设计院的进度也是意料之中的事。

一边抓紧卖房子，另一边碧桂园正在着手酝酿新一轮的资产证券化。2017年碧桂园教育板块在美股上市，命名为博实乐(BEDU.NYSE)，年度涨幅达39%，年末市值达到了142亿元，而其2017年净利润不过1.9亿元。杨氏家族持有博实乐78.97%股权。2018年3月，碧桂园再次公告，拟分拆其物业管理业务于港交所上市。

再看碧桂园股价表现，2017年全年，碧桂园股价涨幅253%，市值从2016年末的938亿港元一口气涨到了3170亿港元。2017年的杨惠妍35岁，其家族财富仍维持在466亿元，和10年相差无几，但其排名则被一众BAT富人超越，位列新财富500富人榜第18名。