高房价击碎美国梦美国硅谷房价奇高

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美国硅谷房价奇高，迫使很多低收入人士睡在自己的汽车里，限制了他们利用这个经济活跃地区的机遇的能力。

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对照英文收藏更新于2018年5月18日 05:52 英国《金融时报》萨姆?弗莱明加州帕罗奥多报道

10年前，维克托?巴雷拉(Victor Barrera)从内华达州搬到硅谷，试图从科技热潮中分得一杯羹，如今，他在美国最昂贵的房地产市场之一的脆弱立足点终于失守。

自今年3月以来，这位园艺工作者一直与他的妻子和6岁的儿子住在一辆小型露营车里，因为高昂的租金迫使他们离开位于加州东帕洛阿尔托(East Palo Alto)的一居室。他们--还有数十名硅谷其他工作者--沿着一条灰尘漫天的公共道路睡在自己的汽车、卡车和露营车里，距离Facebook位于旧金山湾区迅速扩大的门洛帕克(Menlo Park)园区只有1英里。

“房租在上涨，生活成本在上升，时薪却没有翻番，每年仅微幅上涨25美分:就靠那点，祝你好运吧，”在墨西哥瓜达拉哈拉出生、梳着脏辫的35岁的巴雷拉表示，“他们试图让湾区变成一个封闭式社区。”

巴雷拉是在繁荣发展的多个硅谷城市被逐出家门的蓝领中产阶级员工之一，这限制了他们利用这个经济活跃地区的机遇的能力。根据CoreLogic的数据，今年3月，旧金山湾区的房价中值达到创纪录的82万美元，同比上涨近15%。湾区很多地段的平均房租上涨至每月4000美元以上。

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该地区几乎无人质疑这场危机的严重性，它已带来漫长的通勤时间，同时导致2016年至2017年加州无房人口增速超过其它任何州。加州估计，该州需要每年建设18万套住宅才能跟上人口增长的速度，然而过去10年该州建设的住宅数量不到这个数字的一半。

金融科技数字颠覆危及金融中心地位邰蒂:安联伯恩斯坦将把公司总部从纽约迁往纳什维尔，这对美国的整体状态十分可喜，但对传统金融中心是一个警告。

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但对于新建密度更高的住宅的根深蒂固的反对意味着，回应是微不足道的。迄今打破这个僵局的最大胆尝试，4月底在加州首府萨克拉门托的一个委员会办公室内泡汤。被称为SB 827的法案由旧金山民主党州参议员斯科特?威纳(Scott Wiener)推动，拟在靠近当地公交车和火车站的地段兴建较高层住宅项目，但此举引发众怒，因为在这个基本开明的州的富有居民看来，这种没有约束的开发对他们构成威胁。

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“受益于供应紧张的房屋所有者拥有巨大的财富和权力，他们无意放弃这些，”布鲁金斯学会(Brookings Institution)住房政策专家詹尼?许茨(Jenny Schuetz)表示，“威纳参议员提出的法案雄心勃勃，试图将权力从地方转移到州政府，令人遗憾的是，他这种适度提高住房密度的尝试甚至没能提交州议会讨论。”

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限制性城市规划法律的影响不仅限于湾区。加州大学伯克利分校(University of California, Berkeley)经济学教授恩里科?莫雷蒂(Enrico Moretti)辩称，限制沿海城市(包括纽约、旧金山和波士顿)新建住房的法规，将限制进入高生产率地区的员工数量，进而损害更广泛的美国经济。2007年出版的《梦想囤积者》(Dream Hoarders)一书的作者理查德?雷韦斯(Richard Reeves)辩称，限制新建住宅的地方法规是美国中产阶级上层的一种“机会囤积”形式，将限制较为贫穷的个人享受优质学校和就业的能力。

这种情况与美国在20世纪末之前的历史形成了鲜明对比，当时大批美国人迁往生产率更高、薪资水平更好的地区，同时住宅建设蓬勃发展。最近几十年来，美国一些最具创新性和活力的城市地区的住宅价格变得越来越高攀不起。

其中最具代表性的是西雅图，今年2月该市住宅价格同比上涨近13%，是标普核心逻辑/凯斯-席勒指数(S&P CoreLogic Case-Shiller)追踪的20个最大城市中房价上涨最快的城市。上月，西雅图市议会成员公布了一项立法草案，将对大型雇主征税，以筹集资金解决无房可住的问题。

“自20世纪70年代以来，美国有史以来首次出现了一些在经济上取得令人难以置信的成功的地区，但是土地使用管制严重阻碍了这些地区的增长，”哈佛大学(Harvard)教授、城市规划领域的领先专家爱德华?格莱泽(Edward Glaeser)表示，“其结果是美国最有生产力的地区面积太小了。”

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最近几十年来，城市规划法规的影响力和复杂性已经增加，但在某些地方，规范住房的规则却有着毒性的历史。正如理查德?罗思坦(Richard Rothstein)的《法律的颜色》(The Color of Law)所解释的那样，城市规划一度构成一整套法规和官方实践的一部分，其目的很明确:阻止非裔美国人迁至白人地区。这相当于政府支持的种族隔离。

诸如威纳这样的议员表示，解决新住宅供应限制仍然属于社会公正问题。威纳称:“拒绝批准建设足够住宅意味着，我们正在关上大门，特别是对年轻人关上大门。我们正在告诉他们‘这里不欢迎你们’。”

在可负担得起的住宅数量急剧增加的可能性不大的情况下，湾区的一些公司正在采取一步到位的措施。大卫?马哈莱克(David MacHale)是一名机修工，在旧金山国际机场(San Francisco International Airport)东南方向上的伯林格姆(Burlingame)工作。他表示，要不是老板肯特?普特南(Kent Putnam)提供免租住宿，他不可能在这家马自达(Mazda)经销店工作。

在每周的工作日，马哈莱克和其他几名员工一起借宿在这家经销店背后小山上的一栋住宅。周末，他回到位于萨克拉门托(Sacramento)的家中与妻子团聚，避免了每天开车6个小时的通勤麻烦。

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“如果没有宿舍，我不会在湾区工作，”他坐在经销店内说道，旁边的展示厅里摆放着熠熠生辉的马自达轿车。他表示，在湾区租一套与他在萨克拉门托的家类似的住宅几乎要花掉他全部工资。“这里的一切都很贵。”

在硅谷拥有两家咖喱餐厅的扎琳?汗(Zareen Khan)为她的部分服务员和厨师启动了一项类似的计划，给他们租金补助，让他们住在她位于门洛帕克的一套房子。这是为了应对劳动力市场极为紧张和住房价格难以承受的共同影响--这种影响使得潜在的就业者不敢在这里找工作。“我认为这对我们是双赢的:我获得了员工忠诚，我还得到了更高的生产率，”她表示，“他们支付的租金低于通常水平。”

对于湾区很多居民来说，反对在全州范围解决住房短缺问题的努力的主要理由是，这将推翻旨在让地方控制自己命运的机制。曾获得伯尼?桑德斯(Bernie Sanders)肯定、具有进步意识的伯克利市(Berkeley)民主党市长杰西?阿雷金(Jesse Arreguín)称，该法案是州政府的“极度越权”。

在4月初召开的库比蒂诺市(Cupertino)地方议员会议上，这些担忧表露无遗，当时该市居民就现有法律和拟议法律的影响展开了辩论。居民詹妮弗?格里芬(Jennifer Griffin)警告称可能会触发“宪法危机”。她提高嗓门谴责旨在放宽当地住房法规的州立法。她质问地方官员，“萨克拉门托要为加州所有城市制定城市规划法律吗?请问，这算是代表性民主吗?”

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她的愤怒不仅针对SB 827法案，当时该法案仍在走立法程序。威纳去年支持的另一项新法案，允许对库比蒂诺(Cupertino)陈旧的Vallco购物中心进行拖延已久的重建。苹果(Apple)的环形未来主义总部就在库比蒂诺市。该项目规划的2402套新住房中，大约一半将是经济适用房，从而规避原本可能扼杀该项目的地方反对意见。

库比蒂诺项目在规模上非比寻常。谷歌(Google)和Facebook等科技巨头也在推动在硅谷开发新的大型住宅项目的计划。但为圣马特奥县(San Mateo County)住房领导理事会工作的莱奥拉?塔纽特科?罗斯(Leora Tanjuatco Ross)表示，这些公司无法独自解决问题。尽管SB 827也许已经夭折，但她表示，该法案和其他州级倡议正在地方层面迫使各方展开对话。

威纳誓言将继续努力，解开地方法规的束缚，他准备在明年加州立法机构提出一项新法案。然而，反对该法案的不仅限于富裕的房屋业主。一些低收入住房倡导者也表示疑虑，担心这样的倡议会加剧城区中产阶级化。

加州大学伯克利分校规划学教授凯伦?查普尔(Karen Chapple)警告称，仅仅建设更多房屋并不能解决住房可负担危机。她认为，将需要庞大的建设规模来拉低整体房价，而考虑到旧金山等城市的建筑成本高昂，开发商倾向于把新建筑推向最富裕人群。她表示，更深层次的问题不单单是住房供应，而是收入不平等;她强调需要其他政策来提高收入和教育水平。

在湾区，就连那些在技能上与科技经济就业机遇完美匹配的人，也会感受到住房成本高昂的压力。塔纽特科?罗斯的小叔子麦克斯?罗斯(Max Ross)在帕洛阿尔托长大，现在是一名实验室工作人员。当他从芝加哥搬回老家后，只能借宿在父母家后院的帐篷里。如今他正准备在院子里的李子树旁建一间小型永久性“附属居住单元”，得益于加州去年放松针对这类单位的法规。

帕洛阿尔托是加州精英斯坦福大学(Stanford University)的所在地，这使其成为美国经济活力和技术未来的中心之一。不过，据当地议员阿德里安?法恩(Adrian Fine)介绍，去年获准建设的新住房单位仅有80套。2017年，该市房价中值为226万美元。

面对扶摇直上的住房成本，很多居民只能放弃和离开。法恩表示，年轻的毕业生形容自己是在硅谷“远征”，毕业后就会逃往住房成本较低的地区。他们兄弟姐妹六人都在湾区长大，但他是唯一留在这里的。

另一方面，巴雷拉决心留下来。他最大的担忧之一是地方当局将把露营车赶下东帕洛阿尔托的公共道路。

最终，他想创办自己的园艺企业。他说，居住在硅谷的生活成本可能很高，但与该地区提供的机会相比还算可以。

在一个天气灰蒙蒙的下午，他站在自己的露营车旁边问道:“我有什么理由要到其他地方去养育孩子?这里是现代的罗马，我的朋友。”

监管:高成本和严厉法规对增长的影响

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据一些专家称，美国主要城市的住房成本飙升不仅加剧了国内的不平等问题，还可能抑制整体经济的发展。

芝加哥大学(University of Chicago)的谢长泰(Chang-Tai Hsieh)和伯克利的恩里克?莫雷蒂的研究表明，如果纽约、旧金山和圣何塞这三个高生产率城市大幅放松建造法规，全美的实际国内生产总值(GDP)可能会高出近9%。

哈佛大学的爱德华?格莱泽和宾夕法尼亚大学(University of Pennsylvania)的约瑟夫?吉尤尔科(Joseph Gyourko)认为，限制土地使用法规的成本可能达到全国GDP的2%。他们辩称，考虑到区域之间巨大的生产率差异，如果在旧金山湾区建造更多住房，让人们可以从拉斯维加斯等城市搬到那里，那么GDP“几乎肯定”会攀升。

毫无疑问，美国领先城市地区正在达到非凡的生产率。据布鲁金斯学会的查德?希勒(Chad Shearer)计算，10个最大城市贡献了2010年至2016年美国生产率增长的一半。

然而，其他经济学家质疑城市规划法规对经济增长的损害。湾区住房成本飙升也给其他地方的城市带来了机会，因为高成本促使科技公司和工人搬到成本更低的地区，那里的住宅建设法规更为宽松，比如美国南方的德克萨斯州。

一些研究者称，过度关注放松监管的好处，可能会夸大住房建设的作用，忽视导致社会流动性低下的其他因素，包括美国教育体系的缺陷。更好的公共交通网络，比如像欧洲那样的交通网络，也会有助于解决这个问题。

随着多户住宅建设聚焦于高收入居民，同时一线城市房价快速上涨，负担能力仍然是一个问题。哈佛大学住房研究联合中心(Joint Center for Housing Studies)的数据显示，在9个最大的城市地区，超过一半的租户家庭支付的房租占到其收入的逾30%。

美国人在住房市场的命运也因种族差异而有很大不同。斯坦福贫困与不平等中心(Stanford Center on Poverty and Inequality)的马修?德斯蒙德(Matthew Desmond)说，约71%的白人家庭住在自己拥有产权的住房中，而黑人家庭和西语裔家庭的这一比例分别为41%和45%。

美国社会流动性

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13.5%

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加州13.5%的租户家庭每个房间的居民在1人以上，而全国的过度拥挤百分比平均为3.4%。

10.0961万

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建筑业研究委员会(Construction Industry Research Board)的数据显示，2016年加州新建住宅10.0961万套。该州估计其每年需要新建18万套住宅。

82万美元

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旧金山湾区房价中值达到82万美元。该地区部分地段的平均月租金超过4000美元。

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