对于北京限价房共有化新规的三个推测？！
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今日问题
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问题：对于北京限价房「共有化」新规有哪三个推测？
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差评的文章详情：
根据好评与差评的统计，62块用地，总土地款至少2380亿元，或将在公示期结束后，失去面向全市具备资格的购房人自由发售完整产权的权利。
它们的命运全部系于这份征求意见稿。而后者有三个核心条款：
一，假如其销售限价与评估价的比值高于85%，该项目将由开发商自行销售；
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二，假如其销售限价与评估价的比值低于85%，该项目将由市保障房中心收购转化为共有产权住房，再面向合资格购房人出售。
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三，该评估价的制定方为北京市两个国有背景的部门或公司联合制定，参考依据是周边市场价格。
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好评与差评的总体看法是，这份征求意见稿发出了五个令人不安的信号，也将制造出一些大概率的严重后果。
一，条款的核心内容，有违背契约精神嫌疑。
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回购变性，主管部门仅发出一则行政文件，就将数千亿货值的商品房置于一夕之间可能更改为共有产权房的境地，兹事体大，影响深远，首当其冲的便是北京房地产市场中的市场、合同与契约精神。
市场经济，合同契约，是中国房地产行业健康发展的重要基石，它是这个行业能够快速成长为国民经济支柱产业的重要驱动力。
如今，基石一朝被移除撼动，首先是对北京楼市的市场化参与者、各大开发商主体，在心理层面的一个重创。
当然，对于一些可能免于共有的限价房，那是响当当的利好呀。只是，个别项目的利好，无法抵消全局性的打击。
二，北京市限价房地块，自2016年11月启动，最近一次出让是今年3月16日，总土地款至少2380亿元，若以货值计算，保守估计，也在4000亿元左右。
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但是，自首次推出面世至今，上述地块无一发售，没有一个项目获得政府颁发的路条。
如果考虑到其中沉淀的资金成本，以及2016年拿地的开发商对项目地块的大量前期投入，那么，数十家开发商在限价房土地上花掉的真金白银，大概率也将在3000亿元以上，毫无压力地妥妥超过2017年北京市全年的商品房销售额。
依这样的资金体量，倘若处理不谨慎，将不仅在心理上对行业形成冲击，也将对当初依法依归参与北京房地产市场发展的诸多合法玩家，形成利益伤害。
不过幸亏，政府部门以征求意见稿的方式推出，也给市场各界提供了一个参与探讨商榷的空间。作为政策顶层设计者，也必须要考虑到，上述利益伤害一旦不慎发生，势必伤害未来长期的投资信心，也将对北京市的整体投资营商环境形成不好的影响。
三，在限价房政策上，一朝变天，也必须考虑到一个重要的后果：政府楼市调控政策目标的严肃性、连续性与稳定性，可能因此会受到广泛质疑。
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2016年，限房价竞地价政策出台，并得到大面积推广，在政策设计者看来，它的主要目标是，从土地供应端下手，切断地价对房价的推涨链，控制地价，限制房价，并白纸黑字载入合同，其政策设计的核心目标是，保证房地产价格的平稳。
迄今，这一政策，完美达到了当初设计的目的，并得到了业界开发商层面的高效配合，对北京市楼市调控作出了重大贡献。
然而，仅仅一年多后，对限价房政策就进行根本式的调整，变性为共有产权房，将政策最初出台政策控制房价平稳的目的，骤然切换成，为按期完成保障房建设的年度目标提供土地来源与房源。
两大政策用药的目的，差异很大，根本就属于两条不相干的道路。假如强行把两大政策的目标合二为一，大概率会进一步缩小商品房市场的供应量，从而刺激房价上涨。
这种情况下，政府调控政策的严肃性与连贯性，将是最大输家。
四，限价房转性为共有产权房，可以预期的直接后果、也是最严重的后果，就是向市场上抛出了一个明确无误的信号：纯商品房供应减少，房价上涨。
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这种情况下的房价运行逻辑，基本上有常识的人都可以预判到，不再赘述。
那么，假如北京市自2016年9月30日加码的楼市调控，因为这一轻率的征求意见稿而发生剧烈的楼价反复，楼市调控伤筋动骨，谁又来为这一切负责呢？
如果商品房房价因而得以刺激，二手房房价再度重燃，北京市建委不会愿意看到这种情况发生，开发商也不会太喜欢这种局面，因为它很可能会引来更严厉的调控，而正打算购买商品房的买房人，显然也不会欢迎。
那么，只有买共有产权房的自住刚需、中低收入者愿意看到这种情况发生么？
未必。
五，假如限价房变形为共有产权房，零反对票通过，按照该征求意见稿的精神执行下去，大概率会发生一个可以预期的后果：开发商为了保证自己的利润率，肯定会在各种环节上进行成本的节约，并且降低房屋开发的投入与质量，也就是说，付出的房价差不多，而我们将不得不因此收到一个档次更低、配置更小的共有产权性质的房子。
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这不是推论，这是已经发生的现实。
Art：
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的确，这对开发商来说多了变量，而且是已经花成本买地后，才发生的游戏规则改变。假设这些规定成真，未来开发商在参与限价地的拍卖时，将多了一份顾虑。
当然，如果只发生这一次，开发商还是会摸摸鼻子继续拍地。
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但如果这种事后更改游戏规则的状况发生了第二次，将对住建部的公信力产生伤害，我想当局应该也会尽量避免此种状况发生。
但从这个事件，我们要看到什么？为何北京想动这个念？发这个意见稿？
为何意见稿中的分界线是：「限价」/「评估价」的比值。
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且很有趣的是：为何比值>85%（限价较接近市价）让开发商继续卖？比值
如果要压制的是「市平均房价」，作法应该要反过来吧？
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限价比例较高者，被收购，限价比例较低者，放入市场，如此，市平均房价才会下降更多啊？
故首先可以合理推估，这份「限转共」意见稿的目的，不是降低「市平均房价」。
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那住建部背后想解决的问题是什么？
推测如下：
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1.提供限价过低地开发商一个变现渠道，不太可能。
一方面限价地通常是大型开发商才敢拿的地，而他们比较没有退场资金问题。再者，更简单的方式是「调高限价价格」。
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2.政府想调整政策比重，将更多资源&地块，从「限价房」转成「共有房」，有可能。
相较之下，「限价房」对房价的抑制影响，就只有一次，发生在一手房销售时期，但当「限价房」转成二手房后，就不再有价格限制。
反之，「共有房」只要存在一天，都时时刻刻的对市场价格产生抑制，不论转几手。
而我猜测，北京市政府应该有一个「调控政策用地的比例上限」。
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「保障房」、「共有房」、「廉租屋」、「限价房」等，应该有个总量管制，共当拉高某项政策用房的比例，就要降低另一种的比例。
3.「二手房」已治标完成，接着治「一手房」，有可能。
压低新房价格，使二手房无人问津，持续了一年的时间后，二手市场的「房价心理预期」已转趋悲观。
但因一、二手间有明显价差，故一手房排队抢购潮还是时有所闻。
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为了也让一手房的「房价心理预期」转向悲观，消除套利机会，让有明显套利空间的一手房直接消失在市场上。
的确也是个作法，而作者所说的，这份方案会减少房子供给，因而促涨房价，这点倒不至于。
因「减少供给量」对房价产生的影响，只会发生在长期，这跟「限售政策」的逻辑是一样的，短期会产生「治标效果」，打击房价心理预期。
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如果执行长期，才会开始产生促涨房价的效果，供需对价格的影响，再我们感受不到的大范围环境里，通常只会在长期发酵。
至于北京市政府、推行这份政策背后的真意，我们等待法条出台后再来拆解一二。
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以上，说明完毕！
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