房产买卖的几个基本常识---经纪代理制度

买家税的实施使很多外国买家却步, 房市的降温就在这几个月里初见端倪, 虽然刚需的买家还在寻寻觅觅, 丝毫不受影响, 当然不排除特别敏感的,也加入观望的行列, 但是这个买入的好时机错过了,也是可惜呢. 投资的客户在伺机寻到性价比更佳的房源, 一些渴望卖出的卖家提供了很多低价买入的可能.

投资地产稳健而有形, 只要做长期的市场, 从加拿大多伦多未来的发展和人口密度的增加来看, 是稳赚不赔的. 对于一些有实力的外国买家, 这个不痛不痒的买家税, 实际上并不能阻挡投资买入的脚步. 这不, 一贯做本地客户的我连续接了三个潜在买家的意向电话. 不能不说, 暗流涌动的多伦多地产, 即将出现下一个增长点.

但是电话交流中发现外国买家对多伦多的市场很不熟悉, 多数套用国内的经验而想当然. 所以, 对于买卖房产的常识与知识,亟待普及. 入乡随俗,既然到了不同的环境, 对当地的文化, 惯例, 规则还是需要学习和了解的. 这样有利于生活和维护良好状态与环境的可持续性, 我们添砖加瓦还是必须的. 如果能做的比当地人更出色, 未尝不可, 至少学习力是每个年龄段都需要具备的基本生活能力.

首先需要了解和解惑的就是经纪代理制度. 经纪这个行业的存在而且良好的生存, 得益于这个行业一定的专业性和多伦多这个移民城市,乃至加拿大这个移民国家有需求, 有买卖在不断发生的地产市场. 行业赋予从业人员最大的基本准则就是保护客户利益. 如果与某个经纪合作, 对于经纪来说, 意味着所有行为以保护客户利益为前提. 

而, 对于客户来说, 那就意味着信任和忠诚. 比如说医生, 你咳嗽时痰中带血, 去看医生, 经过诊断, 医生说, 没事, 你咳嗽时间长了, 毛细血管撕裂导致出血. 没什么病. 你会火冒三丈,硬说自己有病, 因为邻居咳嗽带血已经诊断出肺癌, 所以你怀疑医生医术有问题吗? 不相信医生, 你又何必来看病. 当然医生的诊断水平, 专业水准首先要过硬. 经纪行业也是一样. 经纪本身要专业, 要诚实, 要客观, 要有职业道德. 甄别专业经纪, 有时候也需要能力. 

北美买卖房产的房源系统只有一个, 所有经纪共享一个多重上盘系统, 一个负责任, 有经验的经纪会根据你的需要找出所有适合条件的待售房源, 如果经纪按照你的要求, 已经找出市场所有待售房源,你能就是怀疑说市场上一定还有房子你没看到吗? 前几天一个客户, 预算150万,说只要十年以内新的二层结构的独立双车库, 还要不过Steeles 大街, 不去世嘉堡,找遍了系统都没有符合预算的. 结果她冷不丁发来一个房子, 说你看看这个, 嗯, 没错, 这个在预算内, 可是房龄是二十六年了. 她说你不诚实, 你认吗? 

还有,上一周在一房主家做卖房前的评估,他说, 他们都要抢offer , 你怎么不做抢offer . 逢房必抢的时机已经过去了, 没错, 什么市场都可以设置抢offer , 但是在现在的市场, 房子足够好, 维护保养非常到位, 在同时期挂牌的同区的房子中, 你的房子出类拔萃, 才抢得起来, 否则, 挂个低价, 抢offer 没人来, 那不是自取其辱?

卖房子的目的是什么呢? 弱水三千只取一瓢饮, offer 来得再多, 最终你只卖给一家. 如果非得要十个二十个, 房子就是出色没得说, 否则不是贪婪又用什么可以解释? 坐地起价的卖家不是贪婪作怪, 让经纪作难, 又用什么可以解释?逢房必抢, 带来了什么? 很多房主不做内功, 房子的状态惨不忍睹, 表面风光, 室内布置也漂亮得很, 可就是该更新的还是老样子, 草坪也是半死不拉活的, 还非要卖出同街最高价. 不是歪风助长, 又是什么. 也罢, 从系统上改了四次价格了. 也算事实教育他吧.

卖房经纪看似轻松, 其实Marketing 的责任重大, 客户源压力比较大, 现在市场冷却, 卖房压力增大. 广告推广与宣传的力度加大,着实不是吹到天上,说能卖到多少就是多少的时候了. 如果不仔细研究市场, 不合理定价, 到头来吃亏的还是客户自己. 

 既然经纪代理制度是最大限度地保护客户利益, 就决定了经纪代理制度具有排他性. 那就意味着, 如果你已经和某个经纪合作, 就要掌握好和其他经纪交往的分寸.

你可以明确告知你还在选择和决定中, 但隐瞒和欺骗就是不道德了.也不要辩解一纸代理合同的是否签订. 多少人信誓旦旦说, 冷小姐, 你放心, 我一定会让你帮我们买房子的, 冷小姐, 我的房子一定会找你卖的.说话是有效力的. 所谓承诺二字.字典里还存在的. 即便没有多少文化, 别人说要给你十块钱, 后来不给了, 你还是要急眼的.  说出来的话, 跟什么什么似的, 你还指望他签出来的文件不是废纸一张么?可惜这样的人额头上不会刻着字.没有真诚, 没有信任, 只有可鄙的私利, 和对别人的不尊重, 何谈交往与合作?

其实很简单, 有些客户直接会说, 对不起, 我可能有些原因, 不找你了. 这样很好啊. 两厢情愿, 双向选择不是吗? 一个曾经拒绝了我的客户至今仍然得到我的尊敬. 和我保持着联系, 因为我知道我的方式不适合她, 怎么就不可以了?不理解这个的, 就是经纪自己的问题了.找我的我感恩, 不找我的,我找自己的不足. 谨此.

国内的房源在放盘时, 可以放在多个中介地产公司, 从而导致不同的地产公司拥有的房源不同, 货比三家. 我们在国内想买二手房, 都会在多家公司, 找多个中介完成. 而在北美这里是不同的, 房源系统只有一个, 所有经纪面对的都是一个房源库, 你找一百个经纪, 只要需求一样, 条件相同, 同一时间找出来的房源都是一样的. 所以, 对于合作经纪的选择, 选择人大于选择房子. 不同的人对这一整揽子交易的完成, 是有差别的. 心是正的, 就比较容易遇到好的经纪愉快地合作.

极为特殊的情况, 会有一些独家代理的暗盘, 会写有exlusive 的字样, 但是牵涉行业内部, 不便解读. 只要不是虚夸,地产局是允许有独家房源的. 只是数量相当少. 明明在系统的房源, 偏说自己有独家房源, 这就是欺诈了.

今天已经说的很多, 下期继续探讨北美独有的房产交易常识的另一个主题. 敬请期待.

近期不出房源的几个热点好区频频出现优质盘, 感谢慢下来的房市, 让买家有机会买到更有价值的好房子. 懂得买房的客户下手一点也不手软呢. 看这个优质社区的好盘

位于西人主流社区 Princess Rosethorn, 4+1卧, 5卫, 地块方正, 非常舒适的南院子, 极少出房源, 校区优秀. 多处升级, 难得好房. Lot:65*120, 叫价平易:185万.欢迎约看.

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冷楠，加拿大持牌房地产经纪人，学区房投资顾问。

冷楠

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加拿大多伦多持牌地产经纪

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