楼市降温期开发商战略明显分化：

大房企淡定转型，中小房企打造特色

在楼市调控持续高压、住宅销售增速放缓、行业竞争日益加剧的市场环境下，大型房企与中小房企的战略出现明显分化。

冲刺千亿房企

2016年以来首次出现10个热点城市房价同比齐跌、住宅销售增速连续4个月回落……全国房屋销售数据也在持续走低。全国房企前100强在第三季度的销售规模显著低于二季度，整体环比减少11.8%。

各梯队的房企反应不一，“大鱼吃小鱼”的趋势愈加明显。“房企前100强的市场占有率越来越高，前三季度累计金额已占比约50%。其中，排名前10的房企已占据近25%的市场份额，集中度较2016年末提升了5.7个百分点。排名第51位到第100位的房企销售金额累加亦未超过碧桂园、万科和恒大前三名的销售总额。”

截至2017年10月末，已有12家房企销售规模突破千亿元。其中，碧桂园、万科和恒大的销售金额均已超过4000亿元。在楼市调控持续高压、住宅销售增速放缓、行业竞争日益加剧的市场环境下，仍有10余家房企提出“冲击千亿房企”的目标。如新城、旭辉、中南置地、阳光城、泰禾、融信等企业正在冲刺；金茂、佳兆业、禹洲等企业则提出三年内达到千亿目标。

排名51位的新力地产也提出三年内跻身千亿房企。榜单显示，该企业前三季度销售256.1亿元、以320.5%的同比业绩增速“领跑”百强房企。

对于任何一家房企而言，销售金额突破千亿都是一个里程碑。未来企业集中度不断上升、优胜劣汰的行业格局下，规模房企的优势正在进一步凸显。未来标杆房企的数量将越来越少，但是房企的规模会越来越大。留给中小房企的时间不多了，想继续留在‘牌桌’上，其就必须快速提高销售业绩，从而避免被并购。

“两千亿房企”多元化布局

目前，早已实现“千亿目标”的龙头房企似乎更加重视旗下多元化产业的协同发展。目前已有6家合同销售金额超过2000亿元的房地产开发企业除了“卖房子”外，都在“干点别的”。

万科董事会主席、首席执行官郁亮表示，万科要做“美好生活的场景师”，“万科已不只是一家房地产企业，而是在技术和消费升级的背景下，以内容和服务取胜的城市配套服务商。”万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海透露，目前万科已在华东地区探索实践商业、产业、办公、教育、医养、社区剧院、图书馆、社区办公、老年公寓、长租公寓、家装和城市更新等等领域。

绿地控股则在房地产市场出现结构性变化之际，着力实现多元化升级。绿地控股近日发布2017年三季报显示，该公司基建、金融和消费等三大产业板块成长迅速。该公司主要参与轨道交通投融资建设、地铁沿线保障房开发建设、地铁沿线储备土地资源开发建设等。

纵观其他4家2000亿房企，转型动作也毫不逊色。如碧桂园与中信银行合作成立300亿元长租住宅保障性基金；保利地产发行首单央企租赁住房REITs；恒大引入苏宁作为战略投资者，在商业物业定制、基建物资的供应链及金融服务、智能家居与智慧物业服务等领域合作；融创忙着整合新乐视、交割万达文旅产业，布局“大文化”“大娱乐”“大健康”……

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，在中央“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的指导思想下，未来住宅销售市场规模将遭遇“天花板”，传统大型房企若想继续生存，就不能单一只靠“卖房”，而须靠多元化业务竞争力。

2017年7月11日，融创房地产分别以295.75亿元和335.9526亿元收购大连万达商业13个文化旅游项目及76家城市酒店。2017年8月9日深夜10时52分，万达酒店发展公布重大资产重组计划，将万达酒店管理公司和万达文旅集团注入香港上市公司，总金额达到了70.5亿元人民币。8月10日，王健林掌舵的万达集团官方微信转载了一篇题为“解密万达最新大动作：变轻的万达正在驶向蓝海，你看懂了么”文章，文章中提到，“万达从此将彻底告别房地产”，再次表示转型决心。

中小房企打造特色

与大型房企的“淡定”表现不同的是，目前销售规模还未达到千亿元、但排名前50强的企业则继续专注地产主业，并开始打造独特的产品体系，通过行业细分在市场上形成差异化竞争，从而提高旗下住宅产品的溢价水平保证盈利。

前10月销售金额近800亿元的旭辉控股，其掌舵人林中表示，未来房地产开发企业的核心竞争力在于住宅产品的溢价率高低。“房地产市场已经进入低频波动的长周期。开发商的住宅产品如果不能有10%-20%的溢价，就会在未来的市场竞争中处于劣势。”

销售金额突破700亿元的中南置地宣布打造WELL健康社区示范项目，该公司将打造本土化的健康住宅标准，建立中南健康住宅产业链。中南置地总裁陈昱含认为，购房者买房的需求已向追求“美好生活需要”转变，对住宅的要求也从居住变成了生活。“中南置地已将更多注意力投入到住宅产品的品质、健康、环保、智能等业主更高层次的需求上来。未来，健康建筑标准还将拓展到健康酒店、健康办公等多个品类，以实现业主从健康的产品到健康的生活方式的转变。”

销售金额近600亿元的泰禾集团，则专注于建造传承与创新中国传统的“坊巷、院落”住宅产品，目前已在全国16个城市打造了28座 “院子”，形成了独特的产品体系。为防止产品的抄袭现象，该公司甚至为其新中式建筑风格院子的十大产品营造法——主入口门头、合院双门头、合院单门头、楼王门头、院门壁灯、楼王壁灯、楼王横梁、横梁、抱鼓石、门钹申请了专利。

融信品牌营销中心总经理张文龙认为，未来开发商要想在楼市低迷的市场环境下保持利润，就要遵循“4321”原则：40%靠拿对土地，30%靠做精准的产品客群定位，20%靠营销策略，10%靠团队战略执行。”

来源：经济参考报 2017.11.24

房企转型商业地产消费需求升级进入新趋势

国庆前期，多个城市又开启一轮住宅限售的调控，并推出共有产权房、提出发展租赁模式等政策。目前业内普遍认识到，经过多次调控，房地产行业中住宅类产品的开发、销售将告别高增长模式，因此越来越多的开发商开始关注到消费需求增长给商业地产带来的机会，并将商业地产作为重要转型方向。

“随着85后、90后、00后逐渐成为消费主力军，随着消费人群的改变，消费观念相比之前得到提升，消费需求也趋于多样，更注重体验、品质、个性、口碑。”戴德梁行北中国区商业地产部主管及董事罗俊崴先生在第三季度媒体发布会上将未来新商业发展归结为三个关键词：多元跨界体验、生活方式诠释、社交空间营造。

来源：华夏时报

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【房产】楼市降温期:大房企淡定转型,中小房企打造特色

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