2018年，投资选择技巧——城市篇通过城市未来格局和城市人口净流入来判

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看到这个标题，肯定会有人说，“房住不炒”都提出这么长时间了，房子正在去投资化，其投资属性正在被弱化，你为什么还要提房产投资呢？

首先，我们可以肯定，“房住不炒”提出后，住宅产品的投资属性确实正在被稀释，很多炒房客也逃离了房地产市场，但是“房住不炒”就真的可以完全改变房子的投资属性吗？

笔者觉得这个很难，“房住不炒”中的“房住”意味着短期内房子的金融属性会被去化，回归到商品属性，进而让持续高位的房价震旦回调，随之横盘，直等下一轮物价上涨、货币贬值时迎来起跳机会，这是经济领域中的调试行为；“不炒”，代表着短期波动会被控制，并不代表长期趋势会因此而改变。接下来，大力发展租赁市场，租购并举已是大势所趋。然而，在租金成为房地产终极信号时，地价高，房产依然是值钱。

所以，房产还是有价值的，但是在新的市场环境下，大的政策方向房地产市场是长期求稳的，房地产调控的长效举措建立，就是起到调节杠杆的作用，也就是，只要调控一直继续，房价暴涨和暴跌都已经不太成为可能了。所以，这段时期，进行房地产投资，则要考虑价值如何体现。

十九大提出“人人有房住”的方向，政府正在朝着这个方向加快落实，“共有产权也好”、“ 长租公寓也好”，都是在解决这部分买不起房子的夹心层的居住问题，可是未来买房这件事就这样被放弃了吗？从中国人的居住习惯和投资习惯来说，只要买得起，房子还是要买的。所以，房地产买卖市场需求犹在，只是，赚钱的机会难了！

现在炒房客逃离房地产市场，不是因为赚不到钱，而是钱不好赚了，而且投入成本太大，回报周期太长，而转投外汇、玩矿石等一些更刺激赚的更快回报更高的投资游戏当中了。然而，对于一些求稳的投资来说，其实还是不愿意离开房地产市场的。

我们在之前的文章中也提到过，目前的房产投资机会尤在，实际上，不管买房是用来自住，还是用来投资，都不能改变房子的投资品属性。只是套路变了，投资风向也变了。

首先，选对城市，城市的发展速度和发展机遇不同，房产投资价值也是不同的。你在一个城市买房，买的就是这个城市提供给你的良好的就业机会与商业机会，便利的获得这个城市及房子周边教育、医疗、生活、娱乐与交通等等公共服务的机会，这才是买房真正的目的，而这些城市提供的公共服务的不断增加就是房子的投资价值。

那怎么去选择城市呢，先看城市格局，对于接下来的房地产投资来说，买卖市场看长线，更需要考虑的是城市房价涨幅空间，哪些城市的房价抗跌，并且后续还有强劲上升空间，这就要求你要非常了解这个城市下一步的政府规划和发展计划，这样才能保证接下来从房子上获取的收益。

十九大提出的“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化”。城市群的第一梯队是“京津冀”、“长三角”、“珠三角”这三个城市群，它们的很多指标已经达到了世界先进水平，是我国经济发展的主力发动机，也是参与世界经济竞争的主要地区；而这些城市群的核心城市以及其周边的卫星城，在接下来的城市发展中都会有很强的后劲，所以这些城市的房价不仅有很强的抗跌性，还有很好的未来上升预期。

再看人口增长，还可以根据城市人口净流入来判断投资预期，换句简单的话说就是一个城市如果人口一直外流，需求自然减少，如果一个城市的人口净流入一直是正增长，而且排名靠前，说明这个城市市场还是很有潜力的。

通过城市未来格局和城市人口净流入来判断城市投资预期，这对于当下的房产投资来说，是判断基础了，也决定了未来回报的周期和可观性。

那么，除了选对城市外，投资风向朝哪刮，接下来我们还会在房子的流通和投资产品转变上做进一步的阐述。

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责编｜杨青

校对｜甘雨

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