2018年，高流动性房产是未来投资风向吗？房产投资理念一定要变！变！变！房价普

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在前面文章里，笔者一直在强调，新格局下，房产投资理念一定要变！变！变！房价普涨时代已经过去了，房地产投资也不再是吃大锅饭的时候了，还拿着以前的那种观点进行房产投资，趁早打住，否则被套的一定是你！接下来，我们的关注点从原来的买售市场转移到买租售市场。

随着各个城市限售政策的执行，很多房子买入后都不能直接流通到二手房市场，而是进入了租赁市场，所以接下来的房地产市场，房子缺的不是增值性而是流通性。笔者这里讲的流通性，不仅指转手买卖，也包括在租赁市场的出租率。房地产发展到这一阶段，房产投资除了考虑都能不能卖掉，还要考虑到好不好出租，能不能租一个好的价格，而且投资者最应该关注的，也应该是能不能租上一个好价格。

同一个城市，不同区域，房产的回报率也是不一样的。我们都知道随着房地产调控长效机制的建立，政府要大力解决居住刚需问题，未来刚需租房或购房，以及其后续的改善性住房需求，将成为房地产主力市场，这也是为什么我们一直在讲，接下来只有经济发展速度快、人口净流入量大的城市，高房价才会有持续的支撑。

所以，接下来我们投资考虑接盘侠，就是要考虑进入二手房市场有多少人愿意买，进入到租赁市场有多少人愿意租，而且能否租上一个好价位。一个能租上好价钱的房子，一定也能卖个好价钱。正如我们俱乐部里的老师所说，未来房地产市场将出现“城市圈的分化”、“城市圈里区域分化”、“区域里的物业分化”现象，而未来具有投资价值的房产一定是要同时满足这三个现象。

我们今天讲的流通性，也是满足这三类现象，城市圈分化也好，区域分化、物业分化也罢，最终都是基于“有人”和“有人用”这两大方向。

什么地方人多，而且未来还会越来越多？有吸引力的地方！在前文我们已经阐述了什么样的城市在接下来的5年里人会越来越多。在这里，我们就来讲讲在城区区域里哪些区域人会越来越多，首先是地段，商业中心、产业集中地段、城市城区，这些人流密集区。主城区的房子就比新城区的房子好流通，当然，通常新城在开发早期的价格都是区域最低的时候，随着新城的建设，产业、交通、配套的完善，新城区的价格也会随着上涨，不过，这个需要几年的等待，而且会有很多不确定因素，对于新城的房产投资还要看清区域规划以及落实情况，再进行判断。此外呢，就是交通和基础配套完善，地铁沿线房就比非地铁房好流通。总结下也就是人流密集、交通便利、基础配套完善的房子人们的租房和买房的需求量才会大。

除了地段外，产品户型面积大小也是关注的点，因为不管是租赁还是买卖接盘侠大部分都是刚需一族，因此户型面积不能太大，而且户型要讲究实用性。从下表可以看出，从今年的10月份开始，北京、深圳的商品住宅成交面积段正发生着变化，大面积户型的成交量出现了明显的下降。

我们可以从面积段分布来看，深圳 90 平米以下产品在10月份成交涨幅最为明显，达 14 个百分点，占比接近 60%。北京 90-120 平方米产品上涨 8 个百分点。而144-200 平方米以及200平以上大面积产品持续低位，北京、深圳都出现大幅回落。也就是说市场上的成交主力集中在144平以下的面积，我们在选择产品面积的时候也可以此为根据，参考所在城市的成交主力面积来进行判断，提升购入房产的市场流通性。

其实，房产的流通性是人们最容易忽视的环节，人们在做房产投资的时候更多的时候看低买高卖，只要价格够低，那就买入，哪怕房子在手里空置几年，等着高价卖出就可以了，而接下来的房产投资里，流通性一定是要重点考虑，我们不知道未来城市房价的涨幅空间会多大，但是我们可以断定容易流通的房产一定是具有某种稀缺性，如地段、交通等，而这类房产将让我们获得更高投资收益。

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责编｜芙蓉

校对｜甘雨

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